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              養老地產售后回租模式研究DOC
              下載分數  10 分(VIP會員沒有積分限制)
              資料類型 房市綜合
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              上傳時間 2020-2-11
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              養老地產售后回租模式研究
              發布者:admin 來源: 中國論文網發布時間:2014-03-25 字體:小 中 大
              核心提示:隨著我國老齡化趨勢的不斷加劇,養老地產的開發需求日益顯著。但由于一方面缺少政策的導向性,另一方面缺乏合適的開發運營模式,養老地產發展速度緩慢。本文將結合售后回租的融資及促銷特性,探索養老地產售后回租模式的可行性以及具體操作
              引言售后回租是一種集銷售和融資為一體的新型租賃形式,是西方發達國家常用的一種籌資手段。在售后回租交易中,承租人與出租人具有雙重身份,進行雙重交易,形成了資產價值和使用價值的分離。它通過改變資產的形態,將物化的長期資產變為流動性的現金資產,以達到承租方融資、促銷的目的。我國引進融資租賃始于上個世紀八十年代,本世紀初開始在房地產領域出現,目前涉及的物業類型限于酒店公寓、大型商場、寫字樓等收益性房地產。在融資租賃已經十分成熟的美國,養老地產售后回租模式已經得到實踐。隨著我國社會步入老齡化程度的不斷加深,養老地產也將逐漸得到各界的關注和重視。但是目前國內養老地產開發的步伐還比較緩慢,開放商以及運營商都處在觀望的狀態。因此尋求適合養老地產開發運營的模式是解決養老地產有效需求與有效供給不平衡的關鍵。1、我國養老地產發展的現狀1.1 社會老齡化現狀催生養老地產的開發2010年我國第六次人口普查結果顯示,我國13.7億總人口中,有1.8億60歲以上的老年人,而這1.8億中又有1.2億65歲以上的老年人。60歲以上老年人口占到了總人口的13.26%,65歲以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查結果,老年人口的增長率達到27.4%,遠遠高于我國人口總量5.4%的增長。按照聯合國相關規定,65歲以上的人口數量占總人口7%以上的國家稱為“老年型國家”。我國大陸31個省、自治區、直轄市中有19個省市65歲以上老年人口比例超過7%,其中福建以11.43%的比例位列榜首,其次是四川10.95%,江蘇10.89%,遼寧10.31%,上海10.12%。城市一旦進入“老年型”,與之相應的各種老年需求問題就開始出現。1.2 國內養老地產的開發現狀養老地產的開發產品包括:養老住宅、社區養老服務中心、養老公寓、養老護理機構等。我國存在的盈利性養老地產的產品類型主要有三類:①會員制的養老住宅,定位層次比較高,針對的主要是高端消費者,其采取在普通住宅中配建針對老年人的住宅。②“反按揭”模式的養老住宅,即在征得老人同意后,將老人原有住房出租,以租金收入補足入住養老住宅的租金;或采取置換的方式,將老人的原有住房與想要租住的老年公寓進行等價換房,到老人去世之后,再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。③升級版的養老院,主要是保險資金推出的,將養老地產視作商業地產項目長期經營。養老地產開發現狀可以總結出三方面的問題:一是資金問題,包括社會資金投入以及企業自身融資能力;二是開發模式。



               
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